Wohnung oder Haus kaufen: Finanzierung & Praxistipps

Wohnung oder Haus kaufen, Finanzierung mit Praxistipps.

Haus kaufen oder Wohnung kaufen – noch nie waren die Zinsen so attraktiv. Ein Einblick in den  Finanzierungsdchungel, Praxistipps und Stolpersteine wie Wokri. Foto: © baranq – Fotolia.com

Noch nie waren die Zinsen für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung so attraktiv. Allerdings gilt es einiges zu beachten. Vor allem bei der Finanzierung einer Immobilie warten zahlreiche Hindernisse, die es zu kennen und überwinden gilt. Praxistipps zum Haus kaufen oder Wohnung kaufen, sowie alte und neue Stolpersteine wie die „Wokri“. Zudem: Ein wenig bekannter Trick nach 10 Jahren Kreditlaufzeit.

Der Finanzmarkt lockt Wohnungs- und Hauskaufinteressierte mit sehr guten Zinsen, die noch nie so niedrig warten wie aktuell. Im Idealfall kann der Immobilienkäufer locker unter zwei Prozent Zinsen bei der richtigen Bank für sein Eigenheim erhalten. Bei gleichzeitig spärlichen bis nahezu nicht vorhandenen Zinsen auf Sparguthaben und stetig steigenden Mieten ist der Wohnungs- oder Hauskauf eine sehr interessante Alternative, etwa Erspartes anzulegen oder sich für das Alter ein Eigenheim zu sichern. Zumal: Renten sind heute nicht gerade sicher, die „Rente aus Stein“ wie die gekaufte Immobilie auch genannt wird, dagegen schon. Aber es gilt einiges zu beachten. Mehr als man anfangs denken mag.

Wohnung oder Haus kaufen: Das mit der Suche

Wo will ich später wie wohnen? Diese und weitere Fragen sollten, neben den Finanzmöglichkeiten, als erste und wichtige Überlegung ganz am Anfang stehen. Will ich beispielsweise auch noch in 10 Jahren in direkter Nachbarschaft zu Clubs, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten wohnen oder will ich es doch irgendwann ruhiger haben? Muss es unbedingt in der Stadt sein oder doch etwas außerhalb? Eine Wohnung oder doch ein Haus? Ein großer oder kleiner Garten? Und: Wie weit möchte ich zur Arbeit pendeln, wenn ich mit etwas mehr Fahraufwand draußen auf dem Land für mein Geld viel mehr Immobilie oder eine weitaus günstigere erstehen kann.

Neben den Finanzen, ernste wie manchmal schwierige Überlegungen, die unbedingt vor dem Wohnungs- oder Hauskauf getätigt werden müssen.

Niedrigzins: Die besten Konditionen sichern

Die einschlägigen Immobilienportale locken mit attraktiven Finanzierungsangeboten. „Sichern sie sich den derzeitigen Niedrigzins von 0,72 %“ war kürzlich in einem Newsletter eines der großen Immobilienanbieter im Netz zu lesen.

Klingt super, ganz so einfach ist es aber nicht. Denn: Diese und auch Angebote der Hausbank sind immer eine Angabe des Idealfalls beziehungsweise „ab“-Angaben. Doch, wer ist der ideale Kunde, der den optimalen Kredit erhält? Selten Herr, Frau oder Familie Müller, Meier, Schmidt.

Die Hauskauf-Finanzierung kann ganz unterschiedlich ausfallen, sprich, die tatsächlichen Kosten, die für eine Finanzierung anfallen. Bonität, Alter, Berufs- und Familienstand, selbst die Lage der Immobilie und natürlich die Laufzeit machen hier die Zins- und Finanzierungskosten aus. Aufschläge im Prozentbereich hinter dem Komma gibt es etwa für Selbstständige, bei geringem Eigenkapital, für den sinnvollen Passus „Sondertilgungen“ während der Laufzeit, bei der Lage oder dem Zustand einer Immobilie. Das summiert sich und der Zins, damit die Höhe der Finanzierungssumme steigt, manchmal erheblich und das schöne Werbeversprechen sieht plötzlich ganz anders aus.

Und dann, wenn vielleicht „Spitz auf Knopf“ finanziert, ist unter Umständen der Wohnungs- oder Hauskauf am Ende doch nur ein Traum.

Tipp: Erst ganz genau über die finanziellen Möglichkeiten nachdenken. Was ist da? Was kann ich mir ohne große finanzielle „Schmerzen“ im Monat leisten? Was ist nach Ablauf der Zinsbindung, die 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben wird? Letzteres beeinflusst übrigens maßgeblich den Zinssatz beim immobilienkauf. So können einige Stellen hinter dem Komma an Zinsen mehr anfallen, wenn der Haus- oder Wohnungskäufer anstatt 10, eine Immobilie 15 oder gar 20 Jahre ab heute mit festem Zins kauft. Letztlich aber auch verständlich, denn die lange Zinssicherung bedeutet für die Bank, dass bei steigenden Zinsen – und irgendwann werden sie wieder steigen – der Gewinn mit einer heutigen Zinsfestschreibung zukünftig schmaler ausfällt.

Zudem wichtig: Zahle ich die gesamte Finanzierungssumme in der festgelegten Zeit ab oder ist dann eine Anschlussfinanzierung nötig oder kann ich mit einem Bausparvertrag, einer dann fälligen Lebensversicherung oder anderen Geldmitteln den Restbetrag ablösen.

Letztlich ist das maßgeschneiderte Finanzierungskonzept wichtiger als die eine oder andere Einsparung beim Zinssatz, gerade jetzt in der Niedrigzinsphase. Zumal es noch einen weiteren, zinsgünstigen Baustein auf dem Weg des Wohnungs- oder Haus-Kauf gibt: Das zinsgünstige KfW-Darlehen.

KfW-Darlehen: Zinsgünstig ins Eigenheim

Zum üblichen Bankkredit kann jeder der eine Bestandsimmobilie kauft oder einen Neubau plant auf ein attraktives KfW-Darlehen der KfW-Bankengruppe zählen. Im sogenannten KfW-Wohneigentumsprogramm bekommt jeder bis zu 50.000 € zu einem attraktiven Zinssatz ab derzeit 0,75 % – 5 Jahre garantiert und mit einer Laufzeit von bis zu 20 Jahren – ein Zusatzdarlehen, dass ein übliches Bankendarlehen ergänzt.

Wird energieeffizient neu gebaut, dann sind sogar bis zu 100.000 € KfW-Kredit zum gleichen Zinssatz möglich. Je nach Energieeffizienz-Standard ist ein attraktiver Tilgungszuschuss von bis zu 15.000 € möglich. Beantragt wird der KfW-Kredit von der finanzierenden Bank.

Tipp: An die Rückzahlung des KfW-Darlehens am Ende der festgelegten Laufzeit denken. Diese kann man beispielsweise mit einem parallel abgeschlossenen Bausparvertrag durchführen. Mehr Informationen zu den verschiedenen KfW-Programmen gibt es auf der Internetseite der KfW.

Was man für den Haus- oder Wohnungskauf  so alles nachweisen muss

Das A und O ist, selbstredend: Der Einkommensnachweis des Haushaltes. Verdienste aus selbstständiger oder nichtselbstständiger Arbeit, aber auch Kindergeldzahlungen oder Mieteinnahmen sind hier lückenlos nachzuweisen, um die finanzielle Lage der Bank zu dokumentieren. Manchen Banken reichen hier Gehaltsabrechnungen, andere wollen einen Einkommenssteuerbescheid und wieder andere sogar die abgegebene Steuererklärung.

Warum Letzteres? Nun, hier stehen nicht nur Einnahmen drin, sondern auch Ausgaben. Auch diese sollte man nicht nur zum eigenen Finanzcheck ganz klar dokumentieren. Denn auch die Bank will diese Ausgaben ganz klar überblicken können. Letztlich, um zu beurteilen, was unter dem Strich im Monat übrig bleibt und was sich ein Finanzierungswilliger überhaupt leisten kann. Das Ganze zusammenzutragen kann sehr mühselig sein, auch ist es an der Tagesordnung, dass Bankberater im Zweifelsfall nochmals etwas nachfordern. Unter Umständen lästig, zeitraubend und die Zusage einer Finanzierung hinauszögernd, aber letztlich nicht zu ändern.

Auch meist wichtig: Jede Form der privaten Altersvorsorge und die Prognosen im letzten Bescheid über die zu erwartende Rente oder zukünftiger Pensionen. Gerade für Finanzierungen Richtung Rentenalter – und diese Richtung beginnt bei 40 Jahren Lebensalter – werden solche Nachweise gefordert. Und sind diese Nachweise zu niedrig, dann kann die Finanzierung eines Wohnungs- oder Hauskaufs seit diesem Jahr richtig schwierig werden. Grund hierfür ist die seit diesem Jahr geltende Wokri, die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie. Zur Wokri weiter unten mehr.

Hausbank oder unabhängiger Finanzmakler

Viele, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten, gehen hierzu meist zu ihrer Hausbank. Das ist auch nicht schlecht, nur sollte man sich verschiedene Angebote einholen. Das ist zeitraubend und anstrengend.

Einfacher wird es, wenn man einen zertifizierten Finanzmakler, beispielsweise im Bundesverband der Immobilienfinanzierer (bvdif) organisiert, anspricht. Diese arbeiten für den Kaufinteressenten in aller Regel kostenlos. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass die Banken stets 3 % Bearbeitungsgebühr für die Finanzierung einkalkulieren. Kommt ein unabhängiger Finanzberater mit einem potenziellen Kunden, dann erhält er hiervon in der Regel 2 %. Tipp: Vorher abklären, ob der ausgewählte Finanzberater nach diesem Prinzip arbeitet.

Zudem haben unabhängige Finanzberater einen Zugriff auf ein Datenbanksystem mit mehr als 100 Banken, beraten professionell und unabhängig, geben Tipps und machen maßgeschneiderte Angebote. Die Berater können mit diesem Datenbankzugang vorab checken, welche Bank den Immobilienkauf potenziell finanzieren würden, zu welchen Konditionen – sind teils sehr unterschiedlich – und Voraussetzungen. Hier kann der Kaufwillige darauf zählen, dass sich so ein Berater richtig anstrengt, um den Finanzierungswunsch zu den bestmöglichen Konditionen in die Praxis umzusetzen.

Guten Finanzberater zum Immobilienkauf finden

Wie man einen guten Finanzberater erkennt? Neben einer entsprechenden Qualifikation klärt er über Risiken auf, dokumentiert alle Finanzdaten lückenlos, steht nicht nur für ein Beratungsgespräch zur Verfügung, zeigt verschiedene Lösungen und dokumentiert für Sie schriftlich alle Maßnahmen und die Beratung.

Zudem steht ein guter Berater sowohl zur Vertragsunterzeichnung als auch bei Fragen nach dem eigentlichen Kauf zur Verfügung. Im Idealfall sogar bei einer Anschlussfinanzierung, bei Sonderzahlungen und weiteren, die Finanzierung betreffenden Fragen. Eine umfangreiche und unabhängige Finanzberaterübersicht gibt es beispielsweise auf WhoFinance.de. Auch Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis sind eine Maßnahme, den optimalen Berater zu finden.

Vertragsbedingungen für die Immobilienfinanzierung  und übliche Optionen

Optimal ist ein Finanzierungsvertrag, wenn er Sondertilgungen ermöglicht. Selbstredend ist diese Option abhängig von den individuellen Finanzen. Hier mal einen Teil des Weihnachtsgelds als Sonderzahlung einzahlen oder da mal eine kleine Erbschaft – Sondertilgungen rechnen sich und machen Sinn, da sie die Endsumme und damit die Laufzeit erheblich verkürzen können. Bietet eine Bank Sondertilgungen an, dann liegen diese jährlich bei 1 bis 5 % der Gesamtsumme. Diese werden einmalig und nach Absprache mit der Bank per Überweisung getätigt.

Ob sich solch ein Passus rechnet ist nach den persönlichen Finanzen und Bedürfnissen abzuwägen. Ein unabhängiger Finanzmakler berät hier neutral. Demgegenüber steht oft eine Zinssatzerhöhung von 0,2 % – Durchschnittswert und abhängig von der Bank – der aufgeschlagen wird, ist diese Option im Vertrag festgehalten.

Ein anderer, relevanter Passus: Kostenlose Tilgungssatzänderung während der Laufzeit. Das Gehalt wird aufgestockt, die Frau in Mutterschutz geht in ein paar Jahren wieder arbeiten oder die Einnahmen werden plötzlich geringer. Da kann diese Option im Vertrag sinnvoll sein. Viele Banken bieten an, dass während der Laufzeit der Tilgungssatz 2 x geändert werden kann.

Ratsam: Schufa-Selbstauskunft

Vor der Finanzierung wichtig: Eine Schufa-Selbstauskunft einzuholen. Habe ich immer alle Rechnungen und Verbindlichkeiten gezahlt, ist bei der Schufa vielleicht etwas eingetragen oder nicht gelöscht, das aber längst beglichen ist? Eine Schufa-Auskunft gibt Informationen in einer Art Rating über die Kreditwürdigkeit. Daran orientieren sich auch die Banken.

Mit negativen – begrünet oder unbegründet – Einträgen kann die Finanzierung zum Kauf eines Hauses oder einer Wohnung stehen und fallen. Ist die Immobilie ausgesucht und steht man kurz vor der Anfrage bei einer Bank, dann raten unabhängige Finanzexperten dazu, diese einmalige Auskunft für sich selbst und unliebsame Überraschungen einzuholen. Falscheinträge kann man dann noch beeinflussen. Für eine Schufa-Auskunft verlangen die Datenverwalter eine einmalige Bearbeitungsgebühr von 19,90 € und wird auf telefonische Anfrage zeitnah per Post zugesandt.

Hauskauf ohne Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Je nach finanziellen Möglichkeiten, ist der Hauskauf ohne Eigenkapital heute schon möglich. In Deutschland wählen aktuell ein Drittel aller Immobilienkäufer diese Variante. Nur: Nicht jede Bank bietet den Wohnungs- oder Hauskauf ohne Eigenkapital an. Auch ist es für die allermeisten Banken unabdingbar, dass man zumindest die Kaufnebenkosten aus den eigenen Ersparnissen tragen kann.

Kaufnebenkosten setzen sich aus den Notarkosten – 1,5 %, – 2 % des Kaufpreises -, der Grunderwerbsteuer – unterschiedlich je Bundesland und zwischen 3,5 % der Kaufsumme in  Bayern und Sachsen, bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein –, sowie den eventuellen Maklerkosten zusammen. Eine Wohnung oder Haus kaufen über einen Makler ist fast Alltag und nur wenige Verkäufer bieten eine Immobilie „provisionsfrei“ oder gar ohne Makler an.

Und diese Maklerkosten können erheblich sein, im deutschlandweiten Schnitt liegen sie bei 5 %. Somit können die Kaufnebenkosten im schlechtesten Fall bei 13,5 % liegen. Bei einer Haus- oder Wohnungspreis von beispielsweise 250.000 € sind dies immerhin 33.750 €.

Ansonsten gilt die Faustregel, dass es ratsam ist, 20 – 30 % Eigenkapital – neben den Kaufnebenkosten – aufzubringen. Es sei denn man kann sich eine vergleichsweise hohe monatliche Rate leisten oder setzt auf eine lange Laufzeit.

Tilgungsraten beim Wohnungs- und Hauskauf

Gehen wir auf einen Finanzierungsrechner, der auf den üblichen Immobilienportalen zu finden ist. Da kann man kräftig mit den Raten spielen und meist angegebene Beispielrechnungen sind so richtig schön und verlockend niedrig. Meist wesentlich unter der heute üblichen Miete. „Ins Eigenheim und mit wenig monatlicher Belastung!“, klingt doch gut.

Nur: Hier sind oft geringe Tilgungsraten angegeben, oftmals nur ein, höchstens zwei Prozent. Sind die Tilgungsraten derart niedrig, dann darf man nicht vergessen, dass 1. das Abbezahlen wesentlich länger dauert – oder nach Ablauf der Zinsbindung ein höherer Betrag zu refinanzieren ist – und 2. die gezahlten Zinsen ungleich höher ausfallen als bei höheren Tilgungssätzen.

Tipp in Sachen Tilgungsraten: Gleich, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, nicht von geringen Raten verlocken lassen, sondern die Tilgung wählen, die man sich auch wirklich leisten kann. Beispielsweise in Höhe der aktuellen Miete.

Stolperstein, oder das mit der „Wokri“

Nehmen wir mal ein typisches Beispiel: Studiert, erstmal in das Berufsleben gefunden, guter Job, Familie gegründet, die Kinder ein paar Jahre aufwachsen sehen und dann kommt doch der Wunsch auf, eine eigene Immobilie zu besitzen. Eine Wohnung oder ein Haus kaufen kann dann schwierig werden.

Seit dem Frühjahr 2016 kann das nun eng werden. Denn die Banken müssen nun per Gesetz absichern, dass bis zur Rente der Kredit abbezahlt wird. Dies schließt gleich mit ein, dass ältere Arbeitnehmer oder Rentner es schwer haben beispielsweise für Renovierungsarbeiten oder altersgerechtes Umbauen ein Kredit zu bekommen. Dieses neue Gesetz nennt sich Wokri oder Wohnimmobilienenkredit-Richtlinie.

Und eine dritte, viel größere Gruppe sind Durchschnittsverdiener. Auch die haben es schwer, sich ein Eigenheim aufgrund der neuen Wokri-Richtlinie zuzulegen. So legt die Wohnkreditrichtlinie fest, dass die Banken dafür Sorge zu tragen haben, dass ein Kreditnehmer Zinsen und Tilgung bis zur Abbezahlung auch wirklich leisten kann. Da haben die Banken zwar schon immer geschaut, nur jetzt, wo es auch im Gesetzestext steht und Banken unter Umständen im Zweifelsfall haften können, sind sie vorsichtiger geworden. Ergebnis: Die Kreditvergabe wird dank Wokri für viele Kaufwillige schwieriger, bis aussichtslos. Banken verzichten heute vermehrt auf eine Finanzierungszusage, die sie vor Wokri im Zweifelsfall gewährt.

Sonderkündigungsrecht des Finanzierungsdarlehens

Geerbt, fleißig gespart oder sonstwie zu Geld gekommen? Hier ein Tipp, den viele Banken nicht unbedingt gleich parat haben: Jeder Finanzierungskredit kann ohne weitere Kosten, etwa für Vorfälligkeitszinsen, nach 10 Jahren Laufzeit teilweise oder auch komplett abgelöst werden. Dies ermöglicht eine im Gegensatz zur Wokri erfreuliche Gesetzesvorlage, das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB, und ist auch völlig unabhängig von der Länge der Zinsbindung.

Aktuell ist dies besonders interessant für Immobilienfinanzierer, die vor 10 oder mehr Jahren einen Finanzierungskredit mit höheren Zinssätzen abgeschlossen haben. Wer hier bei seiner jetzigen oder einer anderen Bank günstige Zinsen für die Restfinanzierung erhält, kann richtig viel Geld sparen.

Haus oder Wohnung kaufen: Stressig aber letztlich lohnend

Die Unterlagen zusammentragen, Berater- oder Banktermine, das ist nichts für schwache Nerven und Ungeduldige. Doch letztlich lohnt es sich, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen heute mehr denn je. Und im Alter sitzt man in den eigenen vier Wänden, hat ab dem ersten Monat der Finanzierung nicht mehr in eine wer weiß wie hohe Miete, sondern ins Eigenheim investiert. Und ein letzter Tipp: Rücklagen bilden, denn, geht in der Immobilie etwas kaputt, dann zahlt das nicht mehr der Vermieter.

Kühle Rechner nennen das Eigenheim auch „Rente aus Stein“, denn gleich, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen – es gibt Sicherheit im Alter.

Text: (c) Jürgen Rösemeier-Buhmann

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