Wohnungsmangel in Deutschland und horrende Mieten, eine Spirale

Wohnungsmangel, Mietpreiserhöhungen, fehlende Reaktion der öffentlichen Hand. Der Wohnungsmarkt ist angespannt und es wird noch schlimmer.

München, Berlin oder eine andere Großstadt – der Wohnungsmangel und die explodierenden Mietpreiserhöhungen bringen viele Menschen in Bedrängnis. Leider sind die Ursachen weder neu, noch werden hilfreiche Maßnahmen ergriffen. Die Spirale scheint erst so richtig in Fahrt zu kommen. Foto CCO/Pixabay.com/Alexas Fotos

Die Mietpreisbremse versagt, es herrscht Wohnungsmangel und neuerdings wird gefordert, dass Wohnungsunternehmen enteignet werden. Dass die Probleme nicht erst gestern begonnen haben, ist klar. Ein Ein- und Überblick und geforderte Maßnahmen.

Stand 2019. Die Menschen gehen bereits wegen unzumutbarer Mieten auf die Straßen. Der Zorn entlädt sich an den großen Wohnungsunternehmen, börsennotierte Konzerne mit Hundertausenden von Wohnungen. Denn: Wohnraum ist knapp in Deutschland und will mit mehr und mehr vom Nettoeinkommen bezahlt werden. Doch das Problem ist nicht neu. Und nimmt seinen Anfang in den 1980er Jahren, gipfelt dann in den 2000ern.

2000er: Ausverkauf kommunaler, Landes und Bundeswohnungen

Im Jahre 2004 kauften Investoren mit der GSW und Gagfah bereits zwei kommunale Wohnungsunternehmen. Ergebnis: 150.000 Wohnungen, davon 95.000 in Berlin, gingen an zwei US-amerikanische Investmentfonds, Fortress und Cerberus. Das Ziel: 2-stellige Renditen durch Sanierung und Kaufangebot an die damaligen Mieter. Man sah und sieht von Investorenseite ein hohes Potenzial in deutschen Kaufimmobilien, da deren Anteil in deutschen Städten im Vergleich zu anderen Ländern mit unter 20 Prozent an Eigentumswohnungen gering ist.

2014 verkaufte Fortress seine letzten Aktien von der Gagfah. Diese wurde übernommen von der ehemaligen Deutsche Annington.

Dieses Unternehmen war seit 2001 auf Einkaufstour. Zunächst wurden die Immobilien der Deutschen Bahn gekauft (65.000), 2003 10.000 in Kiel, 2004 die Werkswohnungen von RWE (4.500) oder 2005 die Wohnungen von Viterra (Tochter der heutigen EO.N). Heute ist sie das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland, mit über 486.000 Wohnungen, börsennotiert und mit dem neuen Namen Vonovia.

Der Verkauf bundeseigener Wohnungen wurde 2012 abgeschlossen. Eine der Töchter des Bundes, die TLG Immobilien (Tochter der Treuhandgesellschaft, die der Bund 1995 übernahm) wurden in diesem Jahr vom als durchaus zweifelhaft angesehenen US-Investor Lone-Star gekauft. Ergebnis: 11.000 Wohnungen in Berlin, Halle und Rostock. Damals erklärte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) laut der Berliner Zeitung: „mit der Privatisierung schaffen wir Freiräume für Investitionen und stärken die regionalen ostdeutschen Wirtschaftsstandorte“. Eine Entwicklung auf die man auch im Jahre 2019 wartet.

Ebenfalls im Jahre 2005 hatte Lone-Star 5.500 Plattenbauwohnungen in Berlin-Hellersdorf vom Bund erstanden.

Der Bund wollte bereits vorher die in seinem Besitz befindlichen Wohnungen und gewerblichen Immobilien verkaufen. Damals scheiterte dies noch an der eben erst erlebten Finanzkrise.

1999 – 2017 große Teile der Wohnungen in öffentlicher Hand verkauft

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung BBSR, listet den deutschlandweiten Verkauf von kommunalen, Bundes- und Länderwohnungen zwischen 1999 und 2017 auf. Der Abverkauf war insbesondere in den Jahren 2002 bis 2006 groß. Die erfassten Zahlen beziehen sich auf große Verkäufe ab 800 Wohneinheiten.

Deutschlandweit wurden 332 Verkäufe solch großer Einheiten gezählt und insgesamt 2 Millionen Wohnungen wechselten in dieser Zeit den Besitzer. Wohlgemerkt im Rahmen solch großer Einheiten. Hier und dort mal ein paar Wohnungen, die verkauft wurden, ist hier nicht erfasst.

Rückblick: 1980er: Immobilienmarkt am Boden

Interessant ist es, einen alten Spiegelbericht aus dem Jahre 1986 zu lesen. Und die damalige Immobilienmarkt-Situation erklärt einiges. Seit Anfang der 1980er ging es mit dem Immobilienmarkt bergab. Wohnungen und Häuser in ganz Deutschland verloren an Wert, waren häufig nur noch die Hälfte des Neupreises wert.

Legten bereits damals hauptsächlich betuchte Privatinvestoren ihr Geld in einst gewinnbringende Immobilien an, so machte sich jetzt Panik breit. Bei ebenjenen Investoren, wie auch der ganzen Immobilienbranche, heißt es damals in der Zeitschrift. Plötzlich gab es Wohnungen in Innenstadtlage ohne Mieter. Tausende Leerstände wurden verzeichnet und eine gute Wohnung in Hamburg-Altona ging auch mal für 32.500 Mark bei einer Versteigerung an den heutzutage sicher dauergrinsenden Besitzer.

Pleiten, Pech und Pannen sorgen letztlich für Wohnungsmangel

Mit einer der Gründe war der Niedergang von einerseits Firmen, die nach dem Bauherrenmodell bauten, sowie die Insolvenz und spätere Zerschlagung des Wohnungs- und Städtebaugiganten Neue Heimat. Die Neue Heimat baute in den Nachkriegsjahren, insbesondere in den 1960er und 1970er Jahren ganze Trabantenstädte, um die massive Wohnungsnot zu beseitigen. Doch durch zu starke Expansion und Bereicherung der Vorstände war das Unternehmen, einst im Besitz der Gewerkschaft DGB, dem Untergang geweiht.

Länder, Wohnungsbaugesellschaften und Privatinvestoren übernahmen den Großteil der zu diesem Zeitpunkt über 320.000 Wohnungen. 2005 kamen hier auch wieder die Finanzinvestoren von Cerberus ins Spiel, die hier einen Teil, die Neue Heimat Niedersachsen – bis dato noch in Gewerkschaftsbesitz – aufkauften.

Das gewerkschaftseigene Bauunternehmen hatte sein Kerngeschäft im gemeinnützigen Wohnungsbau. Die damalige schwarz-gelbe Regierung lehnte eine Unterstützung des Wohnungsgiganten brüsk ab. So etwas rächt sich.

Eines war damals wie heute allerdings gleich: Menschen in unteren Gehaltskategorien suchten bezahlbaren Wohnraum. So waren damals viele der neun Millionen Menschen mit einem Einkommen von unter 2.000 Mark auf der Suche nach einer günstigen Wohnung. So irgendwo bei 600 Mark kalt.

1988: Wohnungsnot akut

Wohnungsmangel, Mietpreiserhöhungen, fehlende Reaktion der öffentlichen Hand. Der Wohnungsmarkt ist angespannt und es wird noch schlimmer.

Gleich in welcher Großstadt, wie hier in Berlin: Die Mietpreise in begeben sich in schwindelerregende Höhen. Die Preise für Kaufimmobilien übrigens auch. Selbst auf dem Land. Der Berlin-Boom und der Wohnungsmangel sorgten in nur 10 Jahren für eine Verdoppelung der Mietpreise. Foto CCO/Pixabay.com/Kai Vogel

Und nur zwei Jahre später herrschte plötzlich Wohnungsnot. So zitierte erneut der Spiegel den damaligen Oberbürgermeister von Hannover und Präsident des Deutschen Städtetages: „Neue Wohnungsbauprogramme [sind notwendig]. In den nächsten Jahren müssen jährlich sechs Milliarden Mark auf den Tisch.“

In diesem Jahr wurde erkannt, dass Zehntausende Menschen in großen Städten nur noch schwer bis gar nicht zahlbaren Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment finden. München wird schon damals für viele unbezahlbar, in anderen Städten sieht es aber nicht anders aus und beispielsweise in Frankfurt standen Ende des Jahres 10.000 Menschen auf der „Dringlichkeitsliste“ in Sachen Wohnungssuche.

Selbst die von Firmen wie der Neuen Heimat gebaute Trabantenstädte waren, mal abgesehen von ihrer oftmaligen Hässlichkeit und dem ghettomäßigen Charakter, für viele Ottonormalverbraucher und selbst mit vernünftigem Einkommen mittlerweile zu teuer. Dies hatte auch damit zu tun, dass seit der 1970er Ölkrise die Wirtschaft kaum noch wuchs oder gar stagnierte und die Reallöhne sanken. Nicht so die Mieten.

Schon zu dieser Zeit wurde gefordert: Bezahlbarer Wohnraum muss her. Doch schon früher ließen sich die Baufirmen, die von der öffentlichen Hand bestellt waren, ihre Bauten sehr teuer und weit über sonst üblichen Preisen, die Gebäude zahlen. Das ist heute nicht viel anders. Allerdings hat die derzeitige Preissteigerung beim Wohnungsbau auch noch andere Gründe. Hierzu gleich mehr.

Damals zahlten 60 Prozent aller Familien mit niedrigem Einkommen, die Hälfte der Alleinerziehenden und ein Drittel junger Paare unter 30 ein Viertel ihrer Nettoeinkünfte für die Mietwohnung.

Neuer Wohnraum, klagte damals der Deutsche Mieterbund, sei auf einem politisch verursachten Tiefstand.  1988 wurden lediglich noch 200 Sozialwohnungen gebaut. Kommt einem irgendwie alles bekannt vor, 30 Jahre danach.

2018: Institut der Deutschen Wirtschaft empfiehlt Kommunen Wohnungsverkauf

2018 besaßen die Kommunen, trotz zahlreicher Leerverkäufe in den vergangenen Jahrzehnten, einem Anteil von immerhin noch 12 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland, damit etwa 2,3 Millionen Appartements. Heute, in Zeiten in denen klar ist, dass jährlich 350.000 neue Wohnungen, davon 80.000 Sozialwohnungen nötig sind aber nur ein Bruchteil davon gebaut werden, geht der Ausverkauf schleichend weiter.

Erstaunlich ist eine Äußerung aus Richtung des Instituts der deutschen Wirtschaft. Die Kommunen sollen ihre Immobilien verkaufen. Warum? Weil es sich jetzt rechnet und zum Beispiel für eine den Einwohnern zugutekommenden Infrastruktur zu investieren. So wäre laut IW dann Geld vorhanden, um Kitas zu errichten, Schulen zu bauen, das ÖPNV-Netz auszubauen, für Feuerwehren und Polizei. Letztere wäre bei wachsender Armut und Unzufriedenheit sicher auch nötig.

Während die Schulden mit einem Schlag getilgt wären, schrumpft der Anteil an zahlbarem Wohnraum. Denn, das rechnet das IW auch vor, die stärksten Mieterhöhungen machen private Vermieter (in Deutschlands Großstädten sind das 48 %) und Wohnungsfirmen (sie vermieten 17 %). Mieten dagegen für kommunale (8 %), genossenschaftliche (ca. 24 %) und Wohnungen von gemeinnützlichen Organisationen wie den Kirchen (unter 5 %)in den Großstädten stiegen nur moderat in den letzten Jahren.

Mietpreise explodieren

#MeineMiete war 2018 eine Aktion der Süddeutschen Zeitung, in der sich Mieter zu ihren Kosten für die Wohnung oder das Haus melden sollten. Das genannte Viertel des Nettoeinkommens anno 1988 wäre für viele, vor allem Geringverdiener, ein Traum. Laut einer Studie der Hans-Boeckler-Stiftung würden heute alleine in den Großstädten (über 100.000 Einwohner) eine Million Haushalte (mit 1,6 Mio. Bewohner) mehr als die Hälfte ihres Nettoeinkommens für die Miete zahlen.

1,3 Millionen bleibe sogar weniger als das Hartz IV-Niveau nach der monatlichen Mietzahlung zum Leben übrig. Experten sind sich einig: Wer 30 oder mehr Prozent seines Nettoverdienstes in die Miete stecken muss, hat ein Problem.

Tatsächlich zahlen in Großstädten mindestens 4 von 10 Haushalte 30 Prozent des Nettoeinkommens. Dies entspricht 5,6 Millionen Haushalten oder 8,6 Millionen Großstadtbewohnern. Kein Wunder bei der Mietpreisexplosion in den letzten Jahrzehnten bei gleichzeitig knapper werdendem Wohnraum und gescheiterter Mietpreisbremse.

Zwei Extreme, die aber die Richtung in Sachen urbaner Wohnraum aufzeigen: Die Mietpreise haben sich in München seit den 1990er um 80 Prozent erhöht. Da 180.000 Zuzieher in den nächsten Jahren für Berlin erwartet werden, wird sich die derzeit ebenfalls dramatische Mietpreisentwicklung in der Hauptstadt sicher verschärfen. Laut Tagesspiegel haben sich die Mieten dort in 10 Jahren verdoppelt und der Berliner zahlt im Schnitt 46 Prozent seines Einkommens.

Horrende Mietsteigerungen in den Städten

Während München und Berlin Extreme darstellen, sieht es andernorts nicht viel besser aus. Denn immerhin sind in den letzten vier Jahren die Mietspiegel im Schnitt um 10 Prozent gestiegen, so der Deutsche Mieterbund. Und „hohe Nachfrage und ein nicht adäquates Angebot treiben die Mieten weiter in die Höhe. In den Großstädten stiegen die so genannten Wiedervermietungsmieten zuletzt um 6,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, bundesweit betrug der Mietenanstieg zum Jahr davor fünf Prozent“, berichtet er weiter. Modernisierungen und Wohnungsmangel leisten ihr übriges zu drastisch steigenden Mieten.

Bezahlbarer Wohnraum überhaupt noch möglich?

Wohnungsmangel, Mietpreiserhöhungen, fehlende Reaktion der öffentlichen Hand. Der Wohnungsmarkt ist angespannt und es wird noch schlimmer.

Es muss ja nicht gleich das schicke Loft sein… Viele Mieter wären mit einer viel einfachereren, vor allem bezahlbaren Wohnung zufrieden. Foto CCO/Pixabay.com/Life Of Pix

Baukosten explodieren

Heute ist bezahlbarer Wohnraum, ob jetzt Sozialwohnungen oder nicht, durch unzählige Auflagen, Stichwort Energieeffizienz, praktisch kaum noch möglich. Der Wohnungsbau ist einfach zu teuer, ist ein weiteres Argument, dass es keine bezahlbaren Wohnungen gibt. Die Studie der Kieler Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ergab, dass seit dem Jahr 2000 die Wohnungsbaukosten um 40 Prozent gestiegen sind. Neben ständig neuen Auflagen, etwa zu Stellplätzen, Tiefgaragen, Fahrradabstellplätzen, Fahrstühlen, Brand- und Schallschutz, erhöht das energieeffiziente Bauen alleine die Gestehungskosten um 20 Prozent. Gerade in den Großstädten sorgt der angespannte, weil knappe Grundstücksmarkt und der Konkurrenzkampf um die Bauflächen für weitere Preissteigerungen.

  • Die Zahl der seit der Wende existierenden Sozialwohnungen – auch durch die aufgeführten Verkäufe bedingt – hat sich mittlerweile halbiert. Auch hier herrscht eklatanter Wohnungsmangel. Und jährlich werden es Zehntausende weniger, bei steigenden Zahlen armer Menschen – auch unter alten Menschen – auch aus Gründen der steigenden Mieten. Da wird der Mangel an zahlbarem Wohnraum in nicht allzu ferner Zukunft noch drastische Folgen haben.
  • Mehr zum Thema Armut lesen Sie in: Warum die Angst vor Altersarmut zunimmt und begründet ist.

Festgenagelt an eine Wohnung

Aber selbst wer nicht unbedingt auf eine Sozialwohnung wartet, sondern einfach einen bezahlbaren Wohnraum sucht, hat es schwer. Mancherorts ist „bezahlbar“ mit oben genannten Zahlungen der Nettoeinnahmen nur noch möglich.

Heute sehen Forscher einen sogenannten „Lock-Effekt“, das heißt, dass Mieter an ihre Wohnung gebunden sind. In der SZ-Studie stellt der Stadtforscher Jürgen Friedrichs fest, dass auf einem entspannten Wohnungsmarkt jährlich etwa 15 Prozent umziehen würden. So war das auch noch vor einigen Jahren. Heute sind es in Städten wie München und Berlin lediglich noch 8,6 Prozent. Die Menschen sind an ihre Wohnung gebunden, da sie keine bessere und zahlbare Bleibe mehr finden.

Es wird zu wenig gebaut

Zudem fehlen schlicht Wohnungen. Die verschiedenen Institutionen sind sich einig und beispielhaft Dr. Franz-Georg Rips vom Deutschen Mieterbund: „400.000 neue Wohnungen müssen pro Jahr gebaut werden, davon 200.000 Mietwohnungen, davon wiederum 80.000 Sozialmietwohnungen. Der Neubau bezahlbarer Mietwohnungen ist durch verbesserte Abschreibungsbedingungen und eine steuerliche Förderung bzw. Investitionszulage, verbunden mit einer Mietpreisobergrenze, anzureizen. Die jährliche Fertigstellung von 80.000 Sozialmietwohnungen setzt eine spürbare Erhöhung der Bundesmittel und entsprechende Zweckbindungen für die Länder voraus. Sicherzustellen ist, dass der Bund auch nach 2019 für die soziale Wohnraumförderung mitverantwortlich und zuständig bleibt.“

2018 wurden indes nur 275.000 Neubauten von Ein-, Zwei-, und Mehrfamilienhäusern genehmigt, 85.000 hiervon waren laut Statistischem Bundesamt Mietwohnungen. Zu wenig, um den Wohnungsmangel zu begegnen. Und dabei ist dies sogar eine leichte Steigerung zu den Vorjahren.

Vonovia & Co. enteignen?

„Die Großen“ unter den Wohnungsgesellschaften entstanden vornehmlich aufgrund des jahrelangen Ausverkaufs, teilweise auch aufgrund der Misswirtschaft, wie bei der Neuen Heimat, oder schlichtes Abstoßverhalten von Bund, Ländern und Kommunen. Heute haben die drei größten Wohnungsgesellschaften Deutschlands etwa:

  • Vonovia 486.000 Wohnungen,
  • die Deutsche Wohnen mehr als 160.000 Wohnungen
  • und die LEG rund 130.000 Wohnungen.

Nicht nur die Mieten stiegen, auch der Immobilienwert. Da die Unternehmen zu enteignen und ihnen marktgerechte Preise zu zahlen wäre eine teure Sache. Für, in der Gesamtheit gesehen, wenig Wohnungen.

Die Kosten hierfür würden letztlich auch wieder auf den Steuerzahler umgewälzt, da kann man sicher sein. Die Preisspirale nach oben bei den Mieten scheint aber so nur schwer zu bremsen zu sein.

Zudem würde die Enteignung nichts am Wohnungsmangel ändern.

Lösungen gegen den Wohnungsmangel & hohe Mietpreise

Vieles ist richtig an den Forderungen des Deutschen Mieterbundes, um den Wohnungsmangel zu beenden. Er fordert, dass das Nadelöhr „Bauland“ anders geregelt werden müsste. Auch in Sachen Modernisierung und Mieterhöhung muss sich etwas tun.

  • So sollten Grundstücke aus öffentlicher Hand in Erbpacht vergeben werden.
  • „Wir brauchen Regelungen im Boden-, im Planungs- und im Steuerrecht, die das Horten von Bauland und die Bodenspekulation unterbinden,“ so die Mietervertretung.
  • „Die gesetzliche Regelung, dass 11 Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden dürfen, ist ein Fremdkörper im geltenden Mietpreisrecht, führt zu völlig überzogenen Mietpreissteigerungen, ist nicht mehr zeitgemäß und sollte letztlich entfallen,“ fordert der Mieterbund.
  • Weiter gefordert werden Sanktionen gegen drastische Mietpreiserhöhungen. Hierzu solle die „Mietwucher-Vorschrift“ im Wirtschaftsstrafgesetz wieder handhabbar gemacht werden. Durch eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist dieser Tatbestand laut Experten aber praktisch ausgehebelt und so gut wie nicht mehr anwendbar.

Dass die Mietpreisbremse ein echter Flop ist, wissen Städter nur allzu gut. Neben Rentensicherung, Umwelt- und Naturschutz, sollten auch die Mieter und der herrschende Wohnungsmangel auf der politischen Prioritätenliste ganz oben stehen. Zumal ja längst nicht mehr Gering-, sondern auch Normalverdiener ein echtes Problem haben. Das wird sich sicher irgendwann auch auf Familien auswirken. Und tut es bereits jetzt. Ein Verdiener im Haus und der Zweite erzieht die Kinder ist so vielerorts nicht mehr denkbar.

Es sei denn, man zieht aufs Land. Da sind die Preise noch bezahlbar, herrscht vielerorts sogar Leerstand. Aber dann könnte es so kommen wie in der britischen Metropole London. Jeder 5. Arbeitnehmer pendelt laut einer Studie bis zu vier Stunden für den Job. Der Durchschnitt liegt bei fast anderthalb Stunden. Ein „role-model“ für Deutschland in den nächsten Jahren? Es ist zu befürchten…

Zumal auch die Wohnraumsituation in ländlichen Regionen, zumindest in jenen in denen man noch in die Stadt pendeln kann, sich ebenfalls verschärft. Auch hier zeichnet sich in Citynähe bereits Wohnungsmangel ab. Auch auf dem Segment der Kaufimmobilien.

Innovative Lösungen müssen her

Ein Projekt in Frankfurt zeigt, dass es auch anders geht…

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